Levens (06) : 51 200 mètres carrés pour des immeubles !
Alors qu'étaient annoncés deux programmes de logements "sociaux" sur deux fois 6000m2, le Plan d'Occupation des Sols (POS) va être modifié pour réserver 51 200 m2 aux mêmes fins. Et ce n’est pas la seule surprise …
jusqu'à présent, seuls les légumes étaient énormes à l'Orte, comme ce choux de 5,5kg ramassé le 10 août dernier
ENORME !
Les modifications du Plan d’Occupation des Sols (POS) présentées au coeur de l'été sont un classique des mauvais coups.
Plusieurs mauvais coups: d'abord elles doivent faire passer certaines parcelles prédéterminées des quartiers du Rivet et de l’Orte (Levens 06) en zone de constructions d’immeubles pour logements dits "sociaux". Ce qui est aberrant en ces lieux.
Et pompom des mauvais coups et des idées de génie tordues: le dossier soumis au public montre que les parcelles préemptées ne seront pas les seules concernées. Les zones sont bien plus vastes et annoncent à grands pas le devenir-ville de cette commune du moyen pays Niçois. En fait à l'Orte, en pleine campagne, sur un versant qui reçoit les eaux de la chaine du Férion, c'est un nouveau quartier d'immeubles qu'il est ainsi envisagé de créer.
Alors qu’à l’origine des projets présentés au public au mois de mars dernier, les superficies des terrains visés concernaient, plus ou moins, deux fois 6000 m2 , le POS sera finalement modifié sur 5,12 hectares. Oui vous avez bien lu 51 200 m2!
D'où sort ce chiffre? On le trouve tout simplement en regardant les schémas des zones concernées (voir plus bas). Il est aussi précisé dans le dossier de présentation de la modification simplifiée du POS, à la rubrique "tableau des surfaces":
- (extrait): "La superficie du secteur UCA est modifiée suite à la création du sous-secteur UCA 1. Avant la modification simplifiée du POS, superficie totale UCA = 114 Ha. Après la mofification simplifiée du POS, superficie totale UCA = 108,88 Ha, superficie UCA 1 = 5,12 Ha
Ces zones vont devenir « UCA 1 » totalement « dédiées à la construction d’immeubles de logements sociaux ». Clairement cela veut dire que les 51 200 m2 de terrains en question ne seront plus désormais, suite à la modification du POS, à la liberté d'usage de leur propriétaire.
Cela concerne la totalité du quartier de l’Orte (cliquer pour agrandir ). L'Orte, dont la plus grande partie est totalement noyée sous les eaux par fortes pluies.
Cela concerne au Rivet les 3 parcelles prévues à l’origine et une extension, tout autour de l’école maternelle et de la salle communale. (cliquer pour agrandir
)
LES GRANDES LIGNES DES MODIFICATIONS
Deux dossiers sont consultables en mairie et deux registres sont ouverts pour prendre les avis des habitants de Levens:
- la modification du POS proprement dite
- la présentation d’une délibération que prendra la communauté urbaine, dés que cette modification sera effective.
Trouver quelles sont les modifications effectives prévues est plutôt compliqué, car rien n’apparaît clairement mais nous pouvons vous en donner une traduction dans les grandes lignes.
- La « modification du Plan d’Occupation des Sols » va faire passer les droits pour construction « habitable » de 20 à 24% de la surface des terrains.
- La « délibération de la communauté urbaine » va renforcer encore les droits à construire, en permettant - grâce aux "logements sociaux" - une augmentation totale de 50 % des droits à construire, que cela soit en surface ou en hauteur. Cela donnera - pour les deux quartiers - un coefficient d’occupation des sols de 36% ( pour les surfaces dites « habitables ») et des hauteurs réelles de 12 à 15 m.
Ce que cela signifiera pour l’ Orte:
- Plusieurs immeubles avec 35 logements dont 27 en "locatif social" et 8 en "accession sociale".
- Une centaine de voitures supplémentaires (selon l’estimation de la Direction Départementale de l’Equipement)
C’est un ensemble d’immeubles composés uniquement de logement "social" qui est prévu, et non pas "d’habitat mixte" comme cela avait été dit.
Ce que cela signifiera pour le Rivet :
- Pratiquement la même chose, avec une petite nuance pour le nombre et la répartition des logements, 27 logements en tout : 14 en "locatif social" et 13 en "accession sociale".
C’EST L'ORTE - BAIGNEE PAR LES EAUX -
QUI TIRE LE JAKPOT DU PLUS GRAND NOMBRE DE LOGEMENTS
A l’Orte comme au Rivet, les droits à bâtir pour "surface habitable" passent à 36% de la surface des terrains concernés. Mais la surface des garages, caves, buanderies, terrasses, escaliers, routes etc… n’est pas comprise dans ce pourcentage, et n’est limitée ni en volume, ni en surface, ce qui induira probablement plutôt des droits à bâtir réels de l’ordre de 50%.
C’est à dire probablement plus de 3000 m2 de surface construite pour les 6500 m2 de terrains concernés pour l’instant dans chaque secteur.
Pour l’instant car pour l’Orte, c’est toute la zone des terrains non urbanisés, et réceptacles des eaux, qui est concernée par cette modification, soit près de 3 hectares (cliquer sur le plan pour l'agrandir)…
Pour le Rivet, la zone « pour construction d’immeubles de logements sociaux » va s’étendre à tout ce qui reste de libre sur le secteur de l’école maternelle et de la salle communale, dite "du Rivet", skate-park compris.
Quant à la hauteur possible des bâtiments, cela ira de 10m50 à 13 m 50 de haut "à l'égoût du toit", c'est à dire mesurée au niveau de la gouttière, sans compter la hauteur de la pente du toit.
Une hauteur qui sera comparable à celle du plus haut bâtiment de Levens : le centre de convalescence des Lauriers Roses (photo ci-contre). Et une différence notable: à l'Orte et au Rivet, il n’y en aura pas qu’un seul.
ENORME ET TOUT A FAIT DANS LA LIGNE
DE CE QUE NOUS ECRIVONS DEPUIS PLUSIEURS SEMAINES
Avec les immeubles de l’Orte et du Rivet, on entre dans une toute autre logique de développement de cette « petite ville » comme le dit le journal local Nice Matin.
On est désormais dans la « couronne niçoise » (lien 
Levens, ville ou village ? couronne ! ), et cela malgré la désapprobation générale des levensois ( lien 
article de 2 pages de Nice-Matin du 7 août)
DENSIFIER LES ZONES PERIPHERIQUES D'HABITAT DIFFUS
Le choix des lieux est justifié dans le dossier de présentation par ces explications « Ce sont des sites qui bénéficient déjà d’infrastructures et d’équipements structurants, ils se situent à proximité du centre ville et offrent la possibilité de densifier les zones périphériques d’habitat diffus »
Quant on sait que l’Orte se situe à 3 km du "centre ville" sans rien d’autre à proximité que le Grand Pré, on ne peux que s’interroger sur l’évolution globale de cette commune…l’Orte "à proximité du centre ville", cela signifie qu’entre l’Orte et le "centre ville" actuel, tout va rapidement se densifier !
Quant aux autres lieux d’habitat diffus, c'est-à-dire l’essentiel de la commune; puisqu’ils sont diffus, ce sera, c'est clairement dit, une bonne raison de les densifier.
Quelques politiques vont jurer qu’au grand jamais cela ne se fera ! C’est à peu près le discours que l’on tient depuis quinze ans, ce qui a permis, en quelques années, de mener Levens à plus de 5000 habitants.
Libre à chacun d’avaler les couleuvres qu’il veut.
Les appartements vacants à Levens sont estimés à plus de 150.
Sans compter les deux gendarmeries désaffectées près du stade: avec 7 appartements vides et habitables immédiatement dans la plus récente (photo ci-contre) et près de 10 autres possibles dans la plus vieille (photo ci-dessous).
Lancer des programmes de "sortie de vacance" ou de "réhabilitation": pas urgent !
Selon la présentation du projet de modification du POS, nous avons un « déficit de 347 logements sociaux », et dans le cadre du « plan triennal 2008/2010 » du PLH (programme Local de l’Habitat de la communauté urbaine élaboré en 2003), il était prévu d’en combler 52. Cela sera effectivement le cas avec ces premiers projets d'immeubles.
Donc acte, au lancement, à Levens, de nouveaux projets de construction à partir de 2010, c'est-à-dire dans quelques mois. D’autant qu’à la même date, un nouveau PLH sera officialisé, avec de nouveaux engagements pour les années à venir.
C’est encore le rapport de présentation qui le précise, « c’est le maire de Levens par lettre du 28 juillet 09, qui a demandé à la communauté urbaine de mettre en oeuvre la majoration de 50 % du volume constructible dans les secteurs de l'Orte et du Rivet… ».
Gageons qu’il n’en restera pas là.